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***拆迁律师良心整理！购买拆迁安置房的法律问题都在这！

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实际生活中，拆迁安置房相较于普通的商品房，价格上有着十分明显的优势，因此，对于房价望而却步的人们，开始把目光投向了拆迁安置房，因此拆迁安置房的交易情况还算客观。

如果各位看官想要购买安置房，首先要了解一下几个方面的问题。***拆迁律师

一、     安置房的种类

通常安置房分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房。***拆迁律师·其实在***拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。按照规定此类房屋是属于个人的，但是取得以后五年不能进行交易。另一类是因房地产开发等因素而动迁，公司通过其他途径安置或者为被安置人购买的中***位商品房（相对市场价值而言）[1]

二、     安置房屋可以买卖吗

安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖出了受法律、法规的调整以外，还要根据地方***制定的政策调整，所以交易上，安置房屋和一般的商品房有所不同。但按照通常情况来说，安置房都是可以买卖的，和一般的商品住宅没有什么区别，但是前提是产前安置房要取得房屋所有权和产权证，并且相关政策没有对房屋转卖进行限制。***拆迁律师一、安置房的种类通常安置房分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房。对于此类情况，上海市人民对产前安置房的买卖有专门的法律解答和***，有兴趣的可以去了解一下。偶有***确认双方购买合同无效的***，也多是因为根据《房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属登记证书的房产，不得转让”而被判令无效，并非因为房子是拆迁安置房而禁止买卖。

三、     购买安置房有什么风险

1、房价上涨容易导致出卖方违约，根据法律规定，*类安置房房屋产权取得后，有五年的限制转让期，安置房屋下来的时候通常都是没有取得产权证的，所以，与对方签约后可能存在房屋不能转让的情况，尽管自己已经住进去了，但是所有权不是自己的，可能存在房价上涨过快，从而对方因巨大利益违约的情况出现。另外，根据《规定》，对行政处罚决定、行政复议结果的生效法律文书，公机关应当逐步向社会公开。

2、共有人导致的风险。通常安置房补偿，很少有一人补偿一套房的，大多是一家人每个人几十平米，*叠加起来共有一套房，这时候，购房的风险就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房买卖的风险都与“共有人”有关。根据《城市房地产管理法》38条规定

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）***机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的

（六）未依法登记领取权属证书的；

共有人如果反对出售房屋，通常会提前咨询律师，主张其中的第四项和第六项，*终导致房屋买卖的无效。

   四、如果要买拆迁安置房，我该怎么做？

综上，为了避免不必要的风险，减少纠纷和矛盾，购买拆迁安置房的时候，建议对房屋状况、性质、产权办理时间、土地状况、权属等等问题进行一个***的了解和查询，万不可盲目购房。同时在购买时对一些可能出现的问题提前进行约定，避免因为约定模糊而造成矛盾。但是这里有一个前提，所违反的环境保护相关规定的出台时间要早于工厂的行为，不能依照新出台的文件，处罚以前的生产行为。同时，因为安置房建造成本有限，因此建筑商为了获取利润也许会对建筑偷工减料，以增加利润，购买前要查询房地产商以及监督机构。对于正在建造的房屋，一定要慎之又慎，除了存在上文所提的问题以外，还有可能存在户型设计不好、产权登记难、上市交易期限***无期等等问题。

如果已经确定要购买某房屋，对于购买房屋合同进行公证也是十分有必要的，有意的可以了解相关公证机关。

如果对一些问题上拿不准注意，建议咨询***律师，避免购房中的一些风险

***拆迁律师拿租地协议可以***么？

在京坤律师接触的很多案件中，多少会存在“以租代征”的形式。其实，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来；但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利。（二）两名注册评估师对被征收房屋实行实地查勘，调查房屋状况，拍摄相关影像资料，做好调查笔录。今天我们就从“以租代征”产生的原因、表现形式以及救济措施三个方面简单做些分析。***拆迁律师

·“以租代征”是明显的行为，到底是什么让征收部门枉顾法律，宁愿冒险也要征收呢？因为土地被征收后大多是用于建设，而建设用地每年的指标有限，想用地？先排队！但是等待的过程可能漫长到影响整个建设项目的启动，那么就有了“先上车后补票”的事情发生。而且，一个大的项目可能涉及的土地众多，不可能一个批次全部完成，那么分批又需要等。这时候用租地的形式显得就“***”了很多。《物权法》规定，土地补偿等费用的使用分配办法应当依照法定程序经本集体成员决定。***拆迁律师

·其实在***拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。但是很多身在其中的农民兄弟却无法分辨，只知道土地被租出去很多年，却没想过权益一直被侵害着。所以我们来说说农村土地“以租代征”的几种常见形式：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；对此，为了保障人民的知情权，安部充分听取了广大人民群众意见后，在2018年8月23日发布了《公部关于印发<。2、基层***直接租赁农村集体土地；3、基层***转租农村集体土地；4、基层***作为土地租赁中介人促成租地行为；5、村民自行出租自己的承包地；6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

·那遇到上面这些情况该怎么办呢？京坤律师很明确的告诉大家，以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地！

根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。那么，在同征收方关于房屋征收补偿进行协商时，被征收人拥有的房屋就成为了谈判的关键筹码。

同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护的。

*，还是要提醒大家：如果有人长期租赁农村集体土地，使用该土地的村民一定要保持清醒，该拒绝的时候要理智拒绝；如果强行占地，大家也可以通过法律途径进行维权。如果遇到自己不确定的情况，要及时咨询***律师，以避免自己的合法权益在不知情的状态下遭受侵害。我国《村民委会组织法》也规定，补偿费使用及分配方案应当建立相应的村务档案，应当保证真实完整，并妥善保管。

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【案件背景】

周先生等人家住江苏省淮安市某区安邦小区，是江苏省安邦电化集团的退休职工，所住小区也是集团的出资建筑，但就在周先生本以为能在退休后好好安享晚年时，某区***下达了对周先生等人所在小区的征收决定，周先生本一心想着好好配合的相关工作，为城市建设贡献一份自己的力量，但是对于征收补偿问题却一直没有达成一致意见，周先生一时间竟不知如何是好。而且，一个大的项目可能涉及的土地众多，不可能一个批次全部完成，那么分批又需要等。 北京拆迁律师事务所

【律师维权】

通过多方咨询与求助后，毫无进展的周先生等人找到了在北京拆迁领域的维权***律师----张春涛律师。公机关是人民的卫士，其执能力和水平关系着人民的人身和财产安全。在了解情况后，经过缜密的分析，张春涛律师决定接受周先生等人的委托，为其依法讨回应有利益，并针对周先生等人的个案情况为其制定了一整套的维权方案。北京拆迁律师团队

【办案过程】

   办案辑：申请***信息公开，征收补偿竟然低之又低。

张春涛律师意识到，想要得知征收补偿是否合理就一定要追根溯源，明晰补偿账目的相关情况。农村许多房屋由于建造时间早、建造技术不足，导致到现在许多房屋十分破旧，随时面临倒塌的危险，因此许多农民朋友急需对房屋进行重建。所以首先在张春涛律师的指导下，周先生等人向某区住房和城乡建设局提交信息公开申请表，请求书面公开申请人所在安邦小区公共道路、绿化以及公共设施被征收的补偿、补助费用的发放情况。北京拆迁律师

    2015年3月12日某市某区住房和城乡建设局做出信息公开告知书，称周先生等人提交的《信息公开申请表》已于2015年2月16日收悉，根据《中华共和国***信息公开条例》有关规定，周先生要求公开的“申请人所在安邦小区公共道路、绿化以及公共设施被征收的补偿、补助费用的发放情况。这样的征收相当于一次产业的整体优化升级，所以遇到这种状况的企业，算是全新的发展契机。”其中：“安邦小区公共道路、绿化，”无独立补偿、补助；江苏安邦电化有限公司建设的用于小区配套服务的“公共设施被征收的补偿、补助费用的发放情况”现予以公开：物管用房补偿69345元，门卫值班时室补偿19919.5元，机房补偿21744元。

   办案第二辑：二次申请信息公开补偿数额惊人翻倍，巨额补偿款不知所踪！

在收到某区住房和城乡建设局作出的信息公开答复之后，张春涛律师意识到如此大面积的安邦小区不可能只有***而已的补偿款。参照上述各省规定，如果村委会留取补偿款比例超过30%，就属于法截留补偿款的行为。于是,张春涛律师再次凭借其敏锐的观察力和夯实的***性，帮助周先生等人向某区提交***信息公开申请，请求书面公开某区***向安邦集团发放的，安邦小区全体业主共有的公共设施征收补偿费用账目明细、转账记录明细、安邦集团收到征收补偿费证明材料等相关信息。

2016年4月18日，某市某区政务公开办公室收到申请，并于2016年5月6日作出***信息公开告知书，公开了某区***与江苏安邦电化有限公司就安邦小区公共设施征收补偿等相关信息，其中包含2015年11月19日某市某区旧城改造指挥部出具的《某区拆迁补偿金结算凭证（通知）》，内容记载显示竟然有200万元币的补偿资金。大多数被拆迁人一般都会着眼于拆迁进程中后期与拆迁方的谈判与博弈，却经常忽视拆迁前期一个至关重要的环节——拆迁评估。

面对这样一个让人“匪夷所思”同时又“一目了然”的***信息和一比差距巨大的征收补偿款，周先生等人坚定了维护合法利益的信心，相信在张春涛律师的帮助下，在以后的维权之路上一定可以获得属于自己的合法利益，得到合理的征收补偿！北京拆迁补偿律师

附：某市某区政务公开办公室***信息公开告知书