房屋拆迁律师海淀区 北京京坤律师

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【入选理由】

房屋拆迁通常是基于国家建设和城市改造的需要，由建设单位对存在于建设用地上的房屋进行拆除，并对房屋所有者或使用者进行迁移安置并给予补偿。而这一领域矛盾的多发常常是源于补偿的不合理，造成这一问题的原因有很多。如果将程序向前或向后推移不难发现，补偿不到位可能是评估上出了问题也可能是拆迁方与房屋所有者或使用者在补偿问题上无法达成共识，无论是哪里出了问题，无论问题多么显而易见，在问题的突破和解决上都需要花费大量的精力。而在此次的案例中，正是由于京坤律师的***处理使得在发现问题究其溯源的基础上的解决了补偿决定之中存在的缺陷和将房屋所有者的利益弃之不顾的问题。且不说每一个“钉”在征收片区的房屋的原因，但是“钉”住了就是*的解决方式么。北京拆迁律师

【案件背景】

郭先生是吉林省F县人，其在F县某镇拥有合法房屋。2011年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会（以下简称“C区管委会”）称因旧城改建需要，将对特定区域内的房屋进行征收，郭先生的房屋正好在此征收范围之内。2013年12月16日，B市通汇联盟房地产评估有限公司与吉林H资产价格评估有限公司就郭先生的房屋补偿款作出评估结果，补偿价款包括房屋、室内装修、附属物及经济作物补偿，共计二十三万余元。房屋拆迁律师一、安置房的种类通常安置房分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房。

郭先生在拿到此份结果后认为此份评估没有将房屋的本身价值体现出来，遂向房屋征收办申请重新评估。但房屋征收办接到郭先生的申请后并未重新组织评估，且在2014年6月23日，C区管委会决定依据之前的评估结果对郭先生的房屋进行征收，并作出《房屋征收补偿决定书》。直到看见补偿决定郭先生才傻了眼，一直以为能够有一份公平合理的补偿，没想到征收方就要这样稀里糊涂的将自己的房屋收走。郭先生清楚地知道这样的补偿决定与自己房屋的市场价值相去甚远，存在极其不合理的情况，遂决定拿起法律依法维护自己的合法权利。经多方打听找到了北京***拆迁律师李吏民律师为自己依法维权。各自“软肋”遭受猛攻房屋拆迁律师其实每一个片区的拆迁都有一些特有的方式或者突破口。?北京房屋拆迁律师

【办案过程】

李吏民律师认真聆听了郭先生的基本情况，查看了相关材料决定代理该案。随后组织了房屋拆迁律师团队细致的研讨此案，在每一个细节上争取为当事人谋取的合法利益。

辑：法律程序大启动，行政复议陷僵局

李律师在做好大量前期准备工作之后，立即启动了相关的法律程序，首先是协助张先生向涵盖本次拆迁的行政机关递交了***信息公开的申请，要求有关部门公开本次中的立项、审批等***文件。此举的目的十分明确，即寻找的***之处、程序上的诸多漏洞，而结果就像预期的那样。房屋拆迁律师·“以租代征”是明显的行为，到底是什么让征收部门枉顾法律，宁愿冒险也要征收呢。

通过前期***信息公开程序的启动，李吏民律师从中获得了许多有用的信息，之后经验丰富的李律师通过详细的整理研究，从众多信息之中找到了***点。李律师立即向A保护开发区管理会提起了行政复议，就补偿决定的问题要求A保护开发区管理能够查明下属机关的***所在，给郭先生一个合理合法的交代。可复议申请虽被受理，但是由于***内部各级机关的利益关联等原因，复议机关***终作出了维持C区管委会行政行为的决定。复议机关不顾正义偏袒下属的做法使案件陷入了僵局，但经验丰富的李律师并没有就此放弃。一、农村的房屋重建的相关手续农村房屋重建，主要是依照《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定进行办理。北京强拆律师

第二辑：京坤律师深思虑，行政***提上议程。

虽说在之前的行政复议程序中遭遇了令人沮丧的阻碍，但是这些困难并不会成为律师再次维权的障碍，相反有着***敏感和思维的律师却能将这一切转危为安。于是李吏民律师决定启动***程序促使问题的解决能够一步到位，但此时的郭先生不免有些担心，会不会也会与当地的***部门互相通气呢？拆迁补偿法律咨询随着新农村建设和新型城镇化建设的持续推进，大量国家财政资金涌入农村，补偿款动辄数十万到百万，涉及很大的利益。而李律师以过硬的***素养和多年的办案经验使郭先生安了心，李律师认为，只有追究到底、竭力维权才能达到想要的结果。面对的***问题不能够畏畏缩缩，而是要勇往直前。

随后李律师对案件的证据及收到的***信息重新进行了梳理，找到能够支持当事人合法利益的相关资料，并以此草拟了一份起诉书，交由郭先生让其以吉林省A保护开发区管理会C区管理为被告，诉请依法撤销被告作出的房屋征收补偿决定，并承担***费用。某县人院依法受理了此案。在庭审过程中，原被告双方就被告所作出的房屋征收补偿决定是否合法展开了激烈辩论。那么，在同征收方关于房屋征收补偿进行协商时，被征收人拥有的房屋就成为了谈判的关键筹码。

第三辑：京坤律师直击要害，博弈结果惊喜而来

首先，李律师通过之前所掌握的证据，指出被告没有作出征收补偿决定的主体资格，然后用当事人提供的现场录像光盘证明被告所称旧城改造实属商业开发。同时被告没有提交证据证明对原告房屋征收进行建设符合三个规划，验证了本案不符合征收的条件。这一连串的博弈为撤销该份《房屋征收补偿决定书》提供了一个又一个的突破口。所以，被征收人对于征收补偿协议应当给予足够重视，如果对征收补偿协议不满，认为征收补偿不合理，不能因为承受不住征收方的压迫、签字。

 其次，李律师提出由C区管委会作出的《房屋征收补偿决定书》所依据的评估报告不合法。郭先生在收到评估报告后及时向征收部门负责人提出了异议申请，该负责人也收到了评估报告异议申请，但征收部门没有对评估报告进行复估，显然剥夺了被征收人的异议权，侵害了被征收的合法权利，李律师认为在郭先生提出异议后又没有进行复估的评估报告不能作为作出征收补偿决定的依据。今天京坤律师就来给大家说一说拆迁中*常见的几类问题，希望被拆迁人不管是在谈判中、签协议时还是维权过程中，都能够少走一些弯路，以*有效的方式解决问题。

***后，李律师从对方所提供的证据入手，提出一系列的质证意见，其中包括，征收人与被征收人的协商是作出征收补偿决定的前提，而本案中被告没有提交充分的证据证明征收人与被征收人就房屋征收补偿问题进行了协商；被告没有提交房屋征收部门请求作出征收补偿决定的申请；被告没有提交其受理房屋征收部门请求作出征收补偿决定的受理决定书；被告作出征收补偿决定后没有及时在房屋征收范围内进行公告；广大百姓如果认为公机关在执过程中存在信息不透明、不依法公开、不出具手续、回执的情况，不妨读一读《规定》，相信你会有所收获。被告所提供的房屋征收搬迁通知书并未送达给原告，被告亦未提供送达回证证实其已合法送达，等等。对方辩护律师在李律师言辞犀利的质询及辩驳之下，显得难以招架。

【胜诉】

认为在被告提供的评估报告中，均只注明如对评估报告有异议可在10日内提出，并未明确告知接收复估申请的机构。在此前提下，原告在规定日期内向负责本地区征收补偿事宜的C区征收办递交复估申请，并由C区征收办的时任负责人签字确认的事实，足以让原告相信其评估异议权能得到合法救济。现被告以原告未向评估机构提出复估申请为由，未将复估申请转交评估公司组织重新评估，显然违背公平、公正的原则，损害了原告的合法权益。房屋拆迁律师·其实在***拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。

遂被告作出的池西管征补（2014）***3号房屋征收补偿决定，应认定违反法定程序，依法予以撤销。***终作出如下：撤销被告吉林省A保护开发区管理会C区管委会做出的C管征补（2014）第X号房屋征收补偿决定书，案件受理费由被告承担。

该案胜诉后，李律师依旧在冷静思考，在一份补偿决定的同时，怎么做才能得到更加公平合理的下一份补偿呢？拆迁评估是指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。随后李律师指导当事人申请了房地产估价机构资质的变更。2015年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会重新作出了C管征补（2015）第XX号补偿决定，在原有的基础上提高了补偿。但是在郭先生拿到新的补偿决定的时候发现，该份补偿的作出没有履行法定程序，没有考虑到郭先生除房屋之外的国有土地使用权的补偿，更在送达程序上出现了问题。随后李律师再次与补偿方进行了沟通，令人欣慰的是，同年7月8号，吉林省A保护开发区管理会C区管委会自行撤销了重新作出的补偿决定。

【感谢回馈】

在补偿决定两次被撤销之后，郭先生十分庆幸选择相信京坤律师，坚定的选择。在郭先生随后来到京坤所当面感谢李律师时说：“如果不是李律师坚定的陪同，我在这维权过程中都有可能半路倒下，坚持不住。正因为有李律师***的指导和不懈的精神才有了今日的结局。正因为我知道撤销补偿决定的不易，才更加感谢李律师长久以来的付出。现在我毫不怀疑的相信，有京坤律师的帮助，我一定能拿到合理的补偿！被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定。”

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这次强拆 我们支持！ 惊动中央的秦岭拆违！  四年六次批示！

1月9日晚，央视播出了《一抓到底正风纪--秦岭违建整治始末》新闻专题片，秦岭违建别墅事件自从被媒体曝光以来，引起舆论一片哗然，专题片对该次不光彩的秦岭违建别墅事件拆违进行了起底。陕西省西安市落马官员悉数出镜，讲述额秦岭违建别墅群如何像毒瘤一般在违规下吞噬绿色山脉的！触目惊心的豪华别墅拆违现场、阴奉阳违的官员形式主义瞒报，令人***秦岭违建的猖狂，对法治的漠视导致了理想信念的崩塌！另外，根据《规定》，对行政处罚决定、行政复议结果的生效法律文书，公机关应当逐步向社会公开。

伤筋动骨治理沉珂   连根拔起秦岭违建穴蚁

秦岭别墅拆违进度牵动着普通百姓的心，除了猎奇的心，民众好奇到底是哪些官商有这么大的胆子，将八百里秦川的天然屏障盖满了***建筑，从2014年5月到2018年7月，先后六次就“秦岭违建”作出批示指示员层层瞒报 ，整而未治、阳奉阴违、禁而不绝，形式主义，积重难返！而且一定要谨记，只要被拆迁人没有对相关影响权利义务的文书提起程序，那这些文件对被拆迁人就是生效的，作出该文件的部门随时都可以执行。***终，中央利剑出鞘，纪检部门派驻敦促整治，由中纪委副、国监委副主任坐阵督察。落马的大老虎真可谓一时雄霸此地，陕西省人大会原***组副魏民洲落马，后因罪被判无期徒刑。查处、整治始末被拍成了专题纪录片《一抓到底正风纪--秦岭违建整治始末》新闻专题片的播出无疑具有强烈的警示教育价值，也应该引起其他地方的重视与反思。

欲知平直，则必准绳；欲知方圆，则必规矩。

2014年陕西西安次布置秦岭别墅拆违整治，

报出底数数是“202栋”

陕西省据此报告中央

短时间后再次汇报“违建别墅已经整治完毕”

欺上瞒下  ***终整治的违建别墅数量达到1194栋

直到2018年年末才拆除、没收、复绿完毕。

违建是表象，深挖是！

用人民的名义里的台词说就是：这里面有很大的问题！

 为非作歹、 拿钱办事、利益熏心！

会议传达了、领导批示了、工作督察了、结果报告了，但违建问题却愈演愈烈。

2018年7月31日起，

雷厉风行的专项整治行动在秦岭北麓西安境内展开

查一栋，拆一栋，复耕复绿。

秦岭拆违拍成专题片，***放映，敲响警世钟！

从违建拆除 拆迁领域的老虎贪腐

秦岭违建形式主义作风的背后，不可避免的伴随着不当的利益驱动。违建别墅能大行其道，领导干部与开发商、权钱交易助虎添翼。而那些违建不仅能够明目张胆地肆意生长，还***终“使用各种方式办全了手续、办齐了证照”进行重新洗牌这些显然都离不开当地有关部门的庇护和放行。不合法的拆违或者有违不拆无不在警醒着我们在拆迁领域依旧存在这毒瘤、蝇贪，甚至作恶一方的大老虎。这次眼里的秦岭拆违彰显了中央与贪腐、形式主义的斗争到底的决心。中央纪委三令五申，将农村拆迁补偿款等事项纳入国家检查的***后一公里，中央再次加大扫黑除恶专项斗争的力度，严惩贪腐、针对老虎侵害拆迁户权益的行为***打击。根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

违建清零  法治护行

随着各地***建设专项整治行动的推进，在“违建清零”、对违建“零容忍”等硬指标下，有的行政机关不履行法定程序一味追求速度，粗暴地强制拆违，损害拆迁户的利益，造成矛盾纠纷，甚至引起社会事件。有些拆迁方不送达《强制拆除决定书》，在拆迁户被蒙在鼓里的情况下强制拆违，拆迁户压根都不知道谁是强拆主体，错过法定时限，导致维权无门。拆违应当按照法定程序推进。当转换为设备、厂房时，需要企业不断运作来保证资金的流转，有些企业的周期性非常强，一旦在旺季停业，对企业的打击甚至是毁灭性的。强制拆违，应当注重职权、程序、认定事实和适用法规范等环节与法规范的适合性，切实避免主体责任不明、程序和效率失衡等问题。

强拆违建，法治同行之路依旧面临着纷繁复杂的利益藩篱，拆迁领域的社会问题本就尖锐复杂。行政机关一定要依法拆违，工作人员一定要对法治有所敬畏，依照法定程序、正当程序原则拆除违建，时刻谨记，为人民服务，为拆迁户服务，不要从***行为中获得利益，贪婪之手不要伸，伸手必被抓！虽然“强拆”听起来有一点刺耳，但这次我们强烈支持强拆，秦岭违建别墅明知***，肆意妄为，如此嚣张的地方违建，做出六次批示的“秦岭违建”，强拆！要知道企业的前期投入的资金往往是十分大的，这么大的一笔资金，即便放到银行，每天的利息都是十分可观的。我们支持！

***近我们京坤律师团收到了很多广州地区农民朋友的咨询，这些咨询主要是集中在如何申请农村宅基地。为解大家心中疑惑，今天我们就来讲一下相关要求及程序。

假如广州的农民朋友想要申请宅基地，就要符合以下的情况之一：（一）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；因为相关规定的修改，让之前合法依规营业的企业停止营业，如果还不给予合适的补偿，那么显然太不合理。（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

对于符合上述条件的广州农民朋友，可以按以下流程办理宅基地申请程序：

1）提出建房申请。

农村村民每年一次性向所属村民提出建房申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由村民在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7日。

2）审核建房申请。

村民（或村集体经济组织）将申请建房村民的现居住情况及公示情况、农村村民建房协议送镇、街国土资源管理所审查后，报镇***或街道办事处审核。

3）确定年度村民住宅用地范围。

镇***或街道办事处按照“一户一宅”的原则审核村提出的建房申请，并核定建房申请人名单送区国土资源和规划、房管部门备案。经镇***或街道办事处审核同意后，由村民（或村集体经济组织）向区国土资源和规划部门申请村民住宅用地，由区国土资源和规划部门根据村庄住宅规划，出具拟用地的规划意见。cn《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

4）用地报批。

村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的，由村民（或村集体经济组织）按报批规定，持国土资源和规划部门提供的用地红线、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书和地质、矿产、林业等相关职能部门审查意见，向区国土部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。由国土资源和规划部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的批准。但是这里有一个前提，所违反的环境保护相关规定的出台时间要早于工厂的行为，不能依照新出台的文件，处罚以前的生产行为。

5）申领乡村建设规划许可证。

村民（或村集体经济组织）持用地批复意见向国土资源和规划部门提出建设用地规划许可申请。由国土资源和规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发乡村建设规划许可证。向特定对象公开：公机关应当通过提供查询的方式，向报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属公开下列执信息：（一）办案单位名称、地址和联系方式。建设农民住宅的，规划部门根据村庄住宅规划分割宅基地，并根据建房申请人的备案名单向申请建房的村民核发乡村建设规划许可证。

6）办理权属登记。

建设农民住宅的，由申请建房的村民持乡村建设规划许可证、建设用地批准书依法向区国土资源和规划部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

根据上述描述，相信大家已经对广州地区申请宅基的要求和程序有所了解。其实对于广大农民朋友来说，宅基地可以说是一项城区居民没有的福利，但是想要申请宅基地还是要符合当地的政策要求，更要按照规定的程序办理。其实，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来。如果对相关政策、法规不了解，欢迎致电京坤律师。