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咨询拆迁律师法律咨询担心补偿款被村干部***，你需要知道这些

拆迁补偿法律咨询随着新农村建设和新型城镇化建设的持续推进，大量国家财政资金涌入农村，补偿款动辄数十万到百万，涉及很大的利益。咨询拆迁律师·其实在***拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。在京坤律师接受的咨询当中，也不乏见被农民咨询补偿款的组成、分配以及有关村干部***补偿款的事情。作为被农民，对于农村的补偿款的以下几个问题必须要知道！

一、补偿款到底都有哪些？

根据《土地管理法》第四十七条、《物权法》第四十二条的规定，土地征收补偿的内容分为以下四个部分：

（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收***年平均年产值的六至十倍。

   （二）安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

（三）地上附着物和青苗补偿费。被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

（四）被农民的社会保障费用。

二、补偿费如何分配？

《土地管理法实施条例》规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

对于安置补助费，必须专款***，不得挪作他用，分三种情况：

*，由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由其管理和使用；

第二，由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；

第三，不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。这里，被农民应清楚安置的形式，是村集体安置还是其他单位，还是不做统一安置。

三、村委会截留补偿费比例多高算？

我国各省***针对本省土地补偿费的分配比例作了明确的规定，一般来说，村委会可以留取土地补偿费的10%-30%之间，用作村集体经济组织的继续发展，比如修建村里公共设施、村学校、村道路等等。例如《河北省关于实行区片价的通知》规定，土地补偿费20%归集体经济组织，80%归被的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。但是这里有一个前提，所违反的环境保护相关规定的出台时间要早于工厂的行为，不能依照新出台的文件，处罚以前的生产行为。福建省规定，土地补偿费支付给农村集体经济组织，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费支付给被农民。山西省规定，土地补偿费80％分配给被农户。

参照上述各省规定，如果村委会留取补偿款比例超过30%，就属于法截留补偿款的行为。

四、村委会截留过高比例补偿款怎么办？

《物权法》规定，土地补偿等费用的使用分配办法应当依照法定程序经本集体成员决定。当转换为设备、厂房时，需要企业不断运作来保证资金的流转，有些企业的周期性非常强，一旦在旺季停业，对企业的打击甚至是毁灭性的。村民员会和村务监督机构应当将补偿费使用及分配方案等建立村务档案。我国《村民委会组织法》也规定，补偿费使用及分配方案应当建立相应的村务档案，应当保证真实完整，并妥善保管。

因此，如果被农民认为村委会截留补偿费的比例过高，可以申请村务公开，看关于土地补偿等费用的使用、分配的村民会议是否合法进行，比如是否有村民或者代表签字，表决程序是怎样的等等。因此，如果被农民认为村委会截留补偿费的比例过高，可以申请村务公开，看关于土地补偿等费用的使用、分配的村民会议是否合法进行，比如是否有村民或者代表签字，表决程序是怎样的等等。如果确实发现村民侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人***撤销该决定，也可以通过其他合法途径向上级有关部门反映，以纠正村委会截留补偿款的行为，保障自身的合法权益不受侵害拆迁补偿法律咨询。

咨询拆迁律师宅基地征收问题须知

近年来，随着新农村的建设和城市化发展，集体土地上的房屋拆迁越来越多，遇到宅基地拆迁时，农民朋友通常都有许许多多的疑问。让我们简单了解一下与此相关的补偿问题。

一、新农村建设宅基地补偿项目是什么

通常来说，宅基地的补偿和房屋的补偿是分开计算的，这是因为集体土地上的房屋，是属于土地上的附着物，在补偿时，土地的和房屋的价值是补偿的两个重要部分。我国《村民委会组织法》也规定，补偿费使用及分配方案应当建立相应的村务档案，应当保证真实完整，并妥善保管。由于宅基地的所有权是属于村集体的，所以存在宅基地的补偿先给村集体的情况，建议对该问题与征收方确认清楚；而如房子等地上的附属物，是属于村民个人的，一般补偿也是直接给被拆迁人的。

通常，补偿项目主要是以下几个部分

??1、宅基地补偿费；

??2、房屋补偿费及装修费；

??3、安置费和搬迁费；

??4、困难补助和奖励；

??5、房屋内各项家电移机补偿；

6、非住宅房屋营运损失补偿等。

由于集体土地的征收补偿项目，***没有统一的标准，各地的办法也是不尽相同，因此被拆迁人想要了解补偿项目，还是要以当地的规定为准。

二、家有多处宅基地，是不是都要补偿

尽管根据《土地管理法》的相关规定，一户农村家庭，应当只有一处宅基地用于建造房屋居住，而且宅基地的面积，也要遵照当地省级***制定的规定来，但现实生活中，由于特定的历史原因，许多家庭有多处宅基地。

而在宅基地征收补偿的实际操作中，也并非一家有多处宅基地就一定会认定为占地，而是根据实际情况进行认定，对于面积总和不超过省级***制定标准的，通常都会根据历史原因、买卖情况、获得途径等等对此问题进行认定，如果不，一般都会按照合法用地进行认定和补偿。根据房地产估价相关规范的规定，房屋评估报告使用期限应根据评估目的和预计评估对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年房屋拆迁纠纷律师。

如果征收方对宅基地认定而不予补偿的，不要着急，采取合法途径解决。如果对自己的问题搞不清，要咨询***律师，避免受到损失。

三、宅基地证书没了，还能要补偿吗

   许多农民朋友碰到宅基地征收后，回家翻箱倒柜，却因因为种种原因找不到宅基地的证书，有的是因为个人保管不当而丢失，有的是历史原因，当时管理不规范等等情况导致证书始终就没下发。

找不到证书，首先不要着急，积极与征收方沟通，说明个人情况。出现此种情况，征收方不应该因为文件缺失就不予补偿或是把补偿降得很低，应当妥善处理此类问题。如果双方实在难以沟通，可以联系***律师为自己排忧解难。

四、宅基地被征收后，还可以再申请吗

可以，但是要满足一定的条件。咨询拆迁律师

根据《关于进一步做好管理工作的通知》(国土资发〔2010〕96号)规定，在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。对于这种拆迁方指评估机构的行为，被拆迁人要坚决提出异议以维护自己的合法权益。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的补偿标准进行补偿。在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或***提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及***补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。

因此，如果符合宅基地划拨的条件，是可以向土地部门进行申请的，如果不能划拨新的宅基地，那么拆迁方应当保障被拆迁人居住的相关权益。

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【案件背景】

为了构建和谐社会，国家鼓励实施市郊建设，这本应是提高村民生活质量的好事，却因地方***的违规操作给老百姓带来了诸多麻烦。曹先生等四十多名村民居住于河南省某市近郊的几个村庄内，2014年他们得知***对其依法承包和使用的集体土地进行征收的时候为此头疼不已，因为早在2013年他们的土地就已经被圈占了，从一开始他们心头的疑惑从未少过。另外，根据《规定》，对行政处罚决定、行政复议结果的生效法律文书，公机关应当逐步向社会公开。据说是某市局业务技术用房的建设项目，那是谁人批准、从何而来？是不是像有人猜测的那样——没有被批准却占地、？河南省律师

曹先生等人不想被单位云里雾里的绕来绕去，更不想不明不白的拿些补偿永远的失去土地，随后众村民通过网络途径联络上了***的拆迁团队——北京京坤律师事务所。咨询拆迁律师一、安置房的种类通常安置房分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房。曹先生、孙先生、刘先生等人作为村民代表来到北京，与京坤律师进行了会面交谈后即达成了委托关系，经验丰富的李吏民律师和臧云律师作为代理人迅速针对本案展开了维权之战。河南省拆迁律师?

【律师风采】

辑：申请公开、行政复议，案件线条逐渐明晰

1、案件调查加信息公开申请，将案件脉络一并掌握

两位律师通过调查得知，在2014年12月25日，某市作出[2014]***5号征收土地方案公告，对包括四十多为当事人在内的依法承包和使用的集体土地进行征收。也了解到了《某市国土资源局补偿安置方案公告》张贴的时间为2014年12月15日，而曹先生等人土地被圈占的时间却在此之前。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。为更好的了解案情，的分析此次的漏洞，两位律师当机立断通过***信息公开，得知了某市征收土地行为的“来源”，即豫政土[2014]10XX号批复。京坤律师发现该批复的时间居然迟于某市业务技术用房建设项目的开工时间，明显的未批先征，让两位律师再次认识到了问题的严重性。北京拆迁律师

2、省***自省功能下线，行政复议形同枉走

   两位律师决定先针对此次批复申请行政复议。同时，公机关也是国家的暴机构，一旦滥用职权，非常有可能给相对人造成很大的伤害。面对已经开工建设的项目，河南省不顾启动的建设依旧作出批复，如此明显的错误，省***不但没有自省，在曹先生等人递交行政复议申请后，依旧维持了涉案行政批复。无论是知错犯错还是无心之失，或许对于自身的问题，行政机关都选择得过且过。

   两位律师认为与行政机关的周旋不是应该继续的方案，路艰难成效慢，于是他们决定冒险求胜。

第二辑：另辟蹊径，京坤律师勇闯维权路

1、自我博弈，只为选择方案

身经百战的京坤律师们都知道，如果直接诉某市的行为，很有可能与之前一样，要么被告知此行为不可诉，要么就是要求当事人明确***请求，分开***。同时在购买时对一些可能出现的问题提前进行约定，避免因为约定模糊而造成矛盾。其实当事人的请求十分明确，确认行为***虽看似抽象，但确实是针对特定的公民人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关该公民人或者其他组织权利义务的具体行为。面对严重违反法律程序的行为，两位律师与京坤团队又一次进行了严密的探讨。

2、果断决策，尽管是冒险终被认可

京坤律师认为，市县***实施的行为是一个连续的不可分割的行为，而其中的“两公告一登记”行为都是过程行为，都可以在行为***中一并审查。因此，作为被征收人应当对自己的房屋足够重视，警惕征收方的强拆、偷拆等行为。所以为避免当事人的诉累，也为更加合理、迅速、有效的解决当事人遇到的问题，两位律师决定采取一招制敌的策略，随即协助当事人以某市为被告向某市中级人民提起了行政***。

京坤律师认为某市对涉案部分土地未批先占，在没有批准通过的补偿安置方案的情况下，对涉案地块圈占征收，严重侵害了曹先生等人的合法利益。法律条文：《行政处罚法》第八条行政处罚的种类:（四）责令停产停业。请求确认某市依据豫政土[2014]10XX号批复对该批复征收土地范围内征收曹先生等人的集体土地***。让两位律师感到“法理之中又意料之外”的是，某市中级受理了当事人的***请求，给力的维权之路由此开始。北京拆迁律师事务所

第三辑：神助攻，***见真章

   1、敌方自曝短板，我方以逸待劳

在***过程中，各方都在紧张有序的准备庭审材料，当两位律师接到某市的证据材料后，发现了由对方提供的支付被征收土地所有人土地补偿款等相关费用的凭证，从这份凭证可以看出此次被诉征收土地的具体实施机关自2013年10月份起即开始向被征收土地所有人支付此次征收行为所征收土地的土地补偿款等相关费用。京坤律师很明确的告诉大家，以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地。而这一份证据的接手再加上某市提供的各项公告的张贴时间，恰好与两位律师收集的证据相辅相成。

通过当事人提供的拍摄于2014年6月30日的某市局业务技术用房项目建设情况的照片，再结合对方提供的信息，能够证明某市存在方案尚未得到批准的情况下，即组织实施支付征收土地补偿款等相关费用和准许用地单位实施项目建设的行为，违反了土地征收与使用的程序规定。咨询拆迁律师租赁房屋因***征收而在租赁合同期内提前解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。

2、敌方无理取闹，明镜高悬

   在各项准备并不占优势的某市，打起了起诉期限的主意，认为曹先生等人提起的行政***是超过了法定程序的起诉期限。可能有的被拆迁人一辈子老老实实专注于自家的一亩三分地，不懂得法律，也不懂得补偿究竟是怎么回事。两位律师认为，根据《人民关于执行<中华人民共和国行政***法>若干问题的解释》第四十一条的规定，对方主张曹先生等人起诉已超过***期限的理由不能成立。某市中级人民亦采纳了京坤律师的观点，认为本案被诉行政行为系某市征收集体土地的行为，其起诉期限的起算点应以征收行为完成之日起计算，而不是曹先生等人所在村委会村务公告墙张贴《告知书》的时间。北京拆迁律师

3、中院给力，划破固有观念

   而关于曹先生等四十多位当事人主张被诉征收行为是否合法的问题，某市中级人民认为从某市提供的支付被征收土地所有人土地补偿款等相关费用的凭证可以看出，征收土地补偿款等相关费用从2013年起开始产生，而某市业务技术用房项目在河南省批准之前开工建设，明显违反了土地征收与使用的程序规定。（二）两名注册评估师对被征收房屋实行实地查勘，调查房屋状况，拍摄相关影像资料，做好调查笔录。

   第四辑：高能，行为“打包”***

***终，某市中级人民支持了曹先生等人所主张被诉征收行为***的请求，并依据《中华人民共和国行政***法》第七十四条款第（二）项之规定，如下：确认被告某市依据《河南省关于某市实施2013年度第二批城市建设用地的批复》（豫政土[2014]10XX号）实施征收土地的行为***。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收***年平均年产值的六至十倍。

面对这样的结果，除了令人畅快的感官，更是为之后的赔偿程序奠定了稳步而有力的基础。曹先生等人纠纷的解决与赔偿指日可待。?河南省拆迁律师

【典型意义】

依照京坤律师多年的办案经验来看，针对违反法定程序的行为直接提起***，结果往往是希望被扼杀在摇篮，还等不到公正的审判便被“赶出”之外。像大多认为的那样：只能对公告、补偿安置方案公告等行为分别***，而对行为提起的***果断不予受理。

在本案中，李吏民律师和臧云律师对行为可诉性的坚信和知难仍上的选择，促使了令人欣喜结果的出现。其实在很多来咨询的企业家都透露过一个问题，“实业不好做”，虽然看着是“大老板”，但是现在工人的工资越来越高，很多材料的成本也越来越高，有的市场也不景气，整体的运营和营利并不是很理想。而某市中院对征收行为可诉的判断，更是为此份增添了***耀眼的亮点。除此之外，对于征收行为起诉期限起算点的认定，即为征收行为的完成之日而非公告的发布之日，某市中院更是为之后的类似***作出了教科书般的范例。

相信此份的“横空出世”，定会为之后的相关***开辟另一番天地。律师作为法律工作者，就是在严谨的创新中不断游走，针对每一个案件的特殊性，针对一直以来的办案模式，不断突破，寻找的维权方案，为当事人排忧解难。河南省律师

   附：河南省某市中级人民行政书