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拆迁找律师你不可不知的房屋拆迁谈判技巧

很多当事人找到京坤所的时候，都存在以补偿问题为矛盾***所引发的一系列纠纷。拆迁找律师首先，有很多企业在80、90年代就建设了，而且是当地***为发展经济招商引资来的。而京坤律师在处理此类问题时，往往会接受协商、谈判类事项的委托，代理当事人与征收方的谈判事宜，从而解决双方争议不下的补偿数额。当然了，在全程代理、拆迁案件过程中也是少不了谈判这一项工作的，不仅如此，往往补偿协议的签订都是在***程序搭建的谈判桥梁上完成的。可见，谈判对于获取合理征收补偿的重要性。

那在律师的角度，究竟该如何谈判，该如何将各执一词、相持不下的、不能让步的局面化解到协商一致、签订补偿协议的结果呢？不能否认，这确实是个技术活。民宅除了基本建设就是家用装修，而企业不仅要建设适合生产的厂房、要有符合市场的装修，还要购买大量的生产设备或者大型器械。今天我们就来讲一讲，在拆迁类案件中的谈判技巧，以指导广大被拆迁人在协商补偿事宜时能够找准问题关键，以恰当的方式与征收部门达成一致。

拆迁奖励理性对待

在京坤律师遇到的拆迁政策中，确有一些利好的奖励政策。另外，根据《规定》，对行政处罚决定、行政复议结果的生效法律文书，公机关应当逐步向社会公开。但是大多时候的奖励只是为了能够让广大的被拆迁人尽快的签订补偿协议，腾空房屋，为后期项目的开展和建设创造条件。所以，越是丰厚和易得的拆迁奖励，被拆迁人越要谨慎对待。虽然我们不必然认为所有的奖励背后都有不同的目的，但是要理性看待，不能因为前期的奖励丢失了合理补偿的机会和可能。

其实从《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定不难看出，在作出房屋征收决定之前，征收补偿的费用就已经足额到位了。因此，如果大家想要重建房屋，还是需要查询一下当地的文件或者可以向当地规划部门进行咨询。如果在征收补偿费中有大量的金额用于奖励，那么正常的补偿份额是不是会被压缩呢？这是一个值得思量的问题。毕竟总量确定，此消彼长。如果真的是这样，奖励越是丰厚，那么后续不合理的补偿发生的情况就会越多，可能性也越大。所以，被拆迁人一定要有一个合理的预期，知道自己应得的是什么，而什么又是不能要的。

谈判过程中，征收方为了能尽快达成补偿，往往会抛出一个丰厚的奖励条件，好让被拆迁人接受之前不太合理甚至是不合法的补偿数额。这时候一定要谨慎考虑，将应得的补偿记在心底，不要因为前期的奖励，而丢失了原本应得的那一部分。

不能只谈法律大框架，不谈拆迁具体政策

虽然委托律师后，律师是在法律框架内，帮助被拆迁人实现获取合理补偿的诉求，但是我国法律只对拆迁流程、拆迁补偿的大致标准有明确的规定。而具体到每个地方、每个片区也都是有每个地方的拆迁政策的，其中包括与本地实际情况相符的具体补偿标准。

有些当事人看到《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条就以为房屋的补偿不能比市价低。拆迁找律师·其实在***拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。这其实是对法律规定的不完全理解以及解读的偏差。第十九条的规定是：对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，有具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。该规定的关键除了不低于“市场价格”还有“类似房地产”以及“评估”等字眼。“类似房地产”是指与被拆迁房屋及所占土地位置、用途、结构、新旧程度等情况相似的房屋和土地，而“评估”更是要参照该片区内公布的具体的补偿方案才能有结果。

总的来说，对比类似房地产的市价可以知道自己家的房屋补偿是低是高，但是具体能补偿多少，还是要依据补偿方案确定的，也就是咱们所说的拆迁政策。所以谈判不能只说法律的框架性规定，而应根据被拆迁房屋的实际情况对应补偿方案确定合理的补偿。

当然，如果被拆迁人在谈判之前发现拆迁政策本身存在问题，则应该尽快找到拆迁政策的法律漏洞和点，以确保自己合法的拆迁补偿不被拆迁方压缩。

口头达成一致等于没有达成一致拆迁找律师

谈判本就是嘴上的功夫，但是谈判的成果却不能只是嘴上说说。一、农村的房屋重建的相关手续农村房屋重建，主要是依照《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定进行办理。我们遇到过太多的情况是，当事人拿着协议说：律师，这个协议虽然是这样写的，但是我们不是这样约定的，他们当初答应了什么什么我才签的字，结果现在协议签了，却跟当初说的不同。也有当事人是在与对方达成一致后，拆迁方拿出空白协议说：先签了字，回头我们再把刚才说好的补偿都写上，到时候再给你一份。而当事人找到律师的时候，手头什么协议都没有，白白签了个空白协议。如果真的是这种情况，等当事人找到律师的时候，可能律师都无法挽回其应得的补偿了。拆迁找律师

所以不管谈的结果是什么，如果能够达成一致，双方都能够同意，那么就应该在纸面上固定下来，以便日后履行。法律条文：《行政强制法》第九条行政强制措施的种类：（二）查封场所、设施或者财物。而且，如果就货币补偿达成一致，应该把补偿金额、支付方式、支付时间都写清楚。如果就房屋置换达成一致，应该把置换房屋的面积、位置、交付时间等都约定明确。哪怕在后续的履行过程中产生纠纷，也可就协议进行起诉。

  以上就是京坤律师整理的一些补偿谈判过程中能够实际操作的实用技巧。如果确实遇到比较难以***或者无法判断真伪的谈判境遇，可及时咨询***律师或者委托律师代为谈判。毕竟谈判机遇可遇不可求，既要谨慎对待，更不能错过时机。

拆迁找律师公房承***能拿多少拆迁补偿

所谓公房承***，是指与公房的所有权人或代管人签订了房屋租赁合同，依法履行合同约定的权利和义务，并依法取得公房租赁凭证的承***。同时需要注意的是，如果被征收人对安置补偿方案和征收方提出的补偿款不满意，除了不要签订补偿协议外，更不能领取拆迁补偿款。公有居住房屋是指***和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照***规定的租金标准执行的居住房屋。如果遇到房屋征收，公房承***具体的拆迁补偿标准各地稍有区别。拆迁找律师

先说北京的补偿方案，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，公房承***的拆迁补偿方案有三种：1）公房承***按照房改政策先购买承租房屋，获得承租房屋的产权，再以被拆迁人身份获得补偿；2）被拆迁人以异地安置公房承***的方式，与公房承***解除原来的租赁关系（实物补偿）；被拆迁人提供的异地安置房应当在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外），并且使用面积不低于原房屋使用面积的，双方应当重新订立房屋租赁合同，并继续执行本市规定的租金标准。也正是因为如此，虽然强拆、偷拆、帮拆等行为是的，但在实践中却层不不穷。3）被拆迁人以协议方式收购公房承***的公房使用权（货币补偿）。实际生活中，比较常见的是*和第三种方案。需要注意的一点是，不论是采用*种还是第三种方案，公有住房承***拿到的补偿都应该占到公房拆迁补偿的大部分。拆迁找律师

再说下上海的补偿方案。第三，不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，征收执行***规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承***的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。征收执行***规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承***，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。因此可以看出，公有住房承***能获得拆迁补偿的80%，公有住房产权人能获得拆迁补偿的20%。

以上说的都是公房的承***健在的情况，假如公房承***已经***，公房承***又没有进行变更，那么此时的拆迁补偿分配应视情况而定。其实，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来。若该公租房的拆迁补偿协议是在承******之前达成的，那么承******后其补偿款项应作为该承***的遗产分配；若承***生前没有达成拆迁补偿协议，承******后主体资格丧失，不能再以承***的身份获得拆迁补偿款，此时应该保护承***共同居住的家庭成员的居住利益，他们应共同得到拆迁补偿。

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贵州省拆迁胜诉：县***强拆被判***

【脉络直通车】

徐某在贵州省某县某村拥有合法住房。拆迁评估是指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。2016年3月15日，当地县***发布《关于某县图书馆片区棚户区改造项目房屋征收补偿决定的公告》，徐某的房屋在该公告的征收范围内。2016年3月22日，当地县***突然强制拆除了徐某的房屋。徐某认为当地县***强拆他住房的行为没有道理，却不知道该怎么办。后来，徐某通过网络找到了***代理征收、拆迁行政***的北京京坤律师事务所，委托史西宁律师代理本案，维护他的合法权益。在史西宁律师的协助下，当事人徐某向提起了行政***，起诉当地县***强拆***，经过审理支持了徐某的诉求。

【办案历程】

一审庭审中，史西宁律师指出县***对原告房屋的强制拆除行为没有任何法律依据，内容和程序均***。

被告县***则辩称：1）徐某已与县土地征收部门签订了房屋征收补偿安置协议，协议明确约定了交房的时间；2）县***是为了消除安全隐患，对徐某已搬迁腾空的房屋进行拆除。

史西宁律师针对上述说法，作出反驳：

首先，被告县***拆除的目的不是为了消除隐患，而是想尽快拆迁。在被告县***实施强拆行为时，原告只能紧急拿出值钱的物品，原告并未搬迁腾空房屋。

其次，被告县***不具备强制拆除房屋的职权。大多数被拆迁人一般都会着眼于拆迁进程中后期与拆迁方的谈判与博弈，却经常忽视拆迁前期一个至关重要的环节——拆迁评估。《土地管理法实施条例》规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人院强制执行。***后，被告县***的强制拆除行为违反了法定程序。《行政强制法》第四条规定：“行政强制的设定和实施，应当依照法定的权限、范围、条件和程序”。被告县***对原告房屋的强制拆除行为，未履行任何行政强制法定程序，程序明显***。

***终采纳北京京坤律师事务所史西宁律师的意见，支持了徐某的***请求，作出如下：

确认被告某县***于2016年3月22日对徐某房屋实施的强制拆除行为***。

【胜诉关键】

本案胜诉的关键在于县***并没有强制拆除房屋的职权，而且该强拆程序***。

关于强制拆除房屋的职权，《土地管理法实施条例》第四十五条明确规定了只有人院才具备强制征收集体土地（或土地上房屋）的职权，其他县级***或***部门只能申请人院执行。由此得知在时县***不具备强制拆除集体土地上房屋的职权。

强制拆除房屋的程序要求如下：需要先将告知书送达当事人，并充分听取当事人的意见和申辩，行政强制执行前要对当事人送达强制执行决定书。本案中，县***实施了强拆行为,未履行任何行政强制法定程序，因此其强拆行为程序***。

附：贵州省某市人院行政书