北京拆迁律师海淀区

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根据《北京市东城区关于北京国际戏剧中心扩建工程项目范围内房屋征收的决定》（东政发〔2014〕41号），决定对东至规划路，西至井大街，南至小鹁鸽胡同，北至报房胡同规划路范围内的房屋及其附属物实施征收，国有土地使用权同时收回。对于正在建造的房屋，一定要慎之又慎，除了存在上文所提的问题以外，还有可能存在户型设计不好、产权登记难、上市交易期限***无期等等问题。北京国际戏剧中心扩建工程项目范围征收签约期限为2014年8月21日起至2014年11月18日。

东城区官房大院10号房屋在此次房屋征收范围内，被征收人卜淑慧在该址有房屋2间，建筑面积24.4平方米。但是很多身在其中的农民兄弟却无法分辨，只知道土地被租出去很多年，却没想过权益一直被侵害着。本址1户1人，户主卜淑慧。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》，经北京崇方房地产评估有限公司评估，该房屋评估价为2196229元。

现征收签约期限已过，房屋征收部门与卜淑慧未达成补偿协议。如果遇到自己不确定的情况，要及时咨询***律师，以避免自己的合法权益在不知情的状态下遭受侵害。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国***令第590号）第二十五条、第二十六条、第二十七条和《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》第二十八条之规定决定如下：

一、被征收人卜淑慧可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

二、被征收人选择货币补偿的，补偿总金额为2217084元，其中：房屋市场评估价款2196229元，搬迁费976元，电话移机费235元，空调移机费400元、热水器移机费400元，有线电视迁移费300元，临时安置费18544元；补偿款专户存储。但是等待的过程可能漫长到影响整个建设项目的启动，那么就有了“先上车后补票”的事情发生。

三、被征收人选择产权调换的，产权调换房源为北京市朝阳区弘善家园308号楼303号两居室一套，房屋性质为商品房，建筑面积91.02平方米，市场评估价为3808000元。卜淑慧可按照《北京国际戏剧中心扩建工程项目房屋征收补偿方案》规定的价格购买，购买价格为1683870元。被征收人选定补偿房屋后，应当根据被征收房屋评估价值和产权调换房屋规定价格，与征收人计算、结清差价。被征收人另可领取搬迁费976元，电话移机费235元，空调移机费400元、热水器移机费400元，有线电视迁移费300元，临时安置费18544元。若被征收人无法自行周转，该房屋亦可作为周转用房。根据《城市房地产管理法》38条规定（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。

四、被征收人卜淑慧应在收到补偿决定之日起十五日内到北京国际戏剧中心扩建工程项目征收办公室办理货币补偿或房屋产权调换手续,并将北京市东城区官房大院10号的房屋2间腾空，交北京市东城区房屋征收办公室处置，未经登记的建筑在上述期限内自行拆除或交北京市东城区房屋征收办公室一并拆除。若被征收人卜淑慧无法自行周转，东城区征收办为被征收人提供临时暂住房，地点为：朝阳区弘善家园308号楼303号两居室一套，建筑面积91.02平方米。卜淑慧需支付暂住期内发生的房租和水、电等费用。但是这里有一个前提，所违反的环境保护相关规定的出台时间要早于工厂的行为，不能依照新出台的文件，处罚以前的生产行为。

被征收人如不服本补偿决定，可在接到补偿决定之日起六十日内向北京市提出行政复议申请或六个月内到北京市第二中级人院起诉。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政***，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，北京市东城区将依法申请人院强制执行。权利“期限”变身隐形被拆迁人得知房屋被纳入拆迁范围，一般都是收到一些拆迁方下发或张贴的文件材料，例如公告、安置补偿方案、限拆通知书、强拆通知书等。

异地安置每平米多拿三千

　　昨日上午，大望京村的腾退公告已经贴在村内的墙壁上，与此同时，腾退安置补偿方案也正式公布。

　　根据方案，腾退安置分两个大的步骤，首先经过一系列测算、评估后，形成每户村民的腾退安置补偿总额，村民可以选择一次性拿走这笔钱，在其他地区购买房屋，做这一选择的村民将多获得3000元/㎡的异地安置补偿。同时，也可以选择拿出一笔钱购买统一建设的定向安置房，定向安置房在邻村，价格为4500元每平方米，每人限购50平方米。一、农村的房屋重建的相关手续农村房屋重建，主要是依照《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定进行办理。

　　补偿原则是“不低于周边”

　　村民***关心的是腾退补偿安置标准，崔各庄乡副乡长胡振俭表示，在这方面，除了依据相关政策，***部门还有***人士提供的一系列参照依据，譬如在货币补偿方式上，参照了朝阳区和周边地区的价位，3000元/m2的异地安置补偿标准也是经过测算的，补偿安置的原则是不低于周边，他说，总体上看，经过测算，这一标准是“处于高位”的。其次，是在整个企业征收后，如果无法另行择址搬迁建设，或者直接选择货币补偿，可以用大量的整体资金做投资或者投入其他行业。

　　他说，大望京村周边的房价在12000-13000元/m2左右，若选择货币补偿方式，村民完全有能力购买这类商品房。拆迁后买不起房子的情况不会存在。但他表示，这一标准是建立在同类地价地区的，如果拿着此地补偿去中心城区买房，肯定买不起。

　　每月发放800元租房补贴

　　在拆迁评估中，涉及补偿款的两个关键变量(K值和房屋重置成新价)都掌握在相关评估机构中，胡振俭表示，评估机构将是第三方的中立机构，村民对评估不满的话，可以申诉或***，另外，***也会监督评估工作，保证用足优惠政策。此外，朝阳区审计、监察、财政等部门全程监管拆迁腾退安置。合法的拆迁评估程序如下：（一）由被拆迁人选定房地产价格评估机构。

　　截至目前，大望京村的非住宅项目已经全部完成拆迁腾退，预计7月底，住宅项目的拆迁腾退工作也将全部完成。定向安置房一期将于2010年交付使用，在此期间，乡***将为每位村民发放每月800元的周转租房补贴。村民入住安置房后，可以免除两年的物业费。

　　■ 解读

　　提前签约可另获2100元/㎡

　　关键词1 配合费

　　提前签约村民可获得多项补助和奖励。其中，5月9日至6月7日为奖励期，在此期间签约的村民每户可获4.5万元奖励，当地***还将按建筑面积给予村民城乡一体化试点配合费1600元/㎡及腾退奖励费500元/㎡。

　　6月8日至6月17日为第二奖励期，在此期间签约，村民仅可获得4.5万元奖励，超出第二奖励期限的村民将不会享受任何拆迁奖励。

　　只能选安置房且每人40㎡

　　关键词2 迁

　　外来迁(1984年以后迁入的除本村村民的人员)只能选择定向安置房，且无货币补偿方式，其可购得人均安置房面积为40平方米，比本村村民少10平方米。若需要购买超出的面积，需付7000元每平方米。空挂户不享受任何腾退补偿政策，空挂户中属于本村村民的(经公示认可)并经村委会出具证明后，才可按照每人50平方米的标准购买安置房。公机关在接受报案时，应当告知报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属前款所列执信息的查询方式和途径。

　　每人可多购买安置房50㎡

　　关键词3 未婚者

　　本村村民中，年满18周岁及以上的独女未婚人员，每人可多购买定向安置房50平方米。

　　村民反应 “希望买房后手头还剩点”

　　村民刘先生今年60岁了，家里五口人，包括两个孙女，昨天，面对复杂的补偿安置方案，老人表示心里没底。他说如果不是试点，这辈子都不会搬家，因为家里出租房每月有将近5000块的收入。而搬家后面临一系列不确定因素，如孩子上学更远等，所以希望安置补偿起码能买得起附近的房子，买完房后，手头能有点剩余，不然以后没有租房收入，生活会很发愁。北京拆迁律师·“以租代征”是明显的行为，到底是什么让征收部门枉顾法律，宁愿冒险也要征收呢。

　　算账 280㎡房屋定向安置***少补162万元

　　腾退安置补偿计算公式

　　定向安置的补偿费=(基准地价×K+基准房价+城乡一体化试点配合费+规定期限内腾退奖励费)×认定房屋补偿面积+房屋重置成新价

　　货币补偿费=(基准地价×K+基准房价+城乡一体化试点配合费+规定期限内腾退奖励费+放弃购买定向安置房异地购房综合补助费)×认定房屋补偿面积+房屋重置成新价

　　其中：K值为容积率修正系数;基准地价为2500元/平方米;基准房价为800元/平方米;房屋重置成新价由具有资质的评估公司按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》评估确认;城乡一体化试点配合费为1600元/平方米;规定期限内腾退奖励费为500元/平方米;放弃购买定向安置房异地购房综合补助费(含周转补助费)为3000元/平方米。拆迁补偿法律咨询随着新农村建设和新型城镇化建设的持续推进，大量国家财政资金涌入农村，补偿款动辄数十万到百万，涉及很大的利益。

　　■ 案例

　　大望京村村民刘先生，家有宅基地310平方米，地上建筑面积约280平方米。崔各庄乡副乡长胡振俭介绍，考虑到村民的实际问题，K系数将不会低于1。

　　而另外一个不确定的数值，为房屋重置成新价，根据北京市在2003年颁布的《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，“房屋重置成新均价应该是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县按照前述区域内农村房屋建设情况在400-700元/平方米幅度内确定。共有人如果反对出售房屋，通常会提前咨询律师，主张其中的第四项和第六项，*终导致房屋买卖的无效。”

　　按照以上标准

　　刘家若选择定向安置，***少可获补偿款为：

　　(2500×1+800+1600+500)×280+房屋重置成新价(400元/平方米)×280=1624000元。每平方米补偿***少约5800元。

　　如果选择货币补偿，***少可获得补偿款为：

　　(2500×1+800+1600+500+3000)×280+房屋重置成新价(400元/平方米)×280=2464000元。每平方米补偿***少约8800元。

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北京市昌平区关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》的通知

(昌政发〔2017〕14号)

各镇、街道办事处，区***各委、办、局(公司)：

现将《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

北京市昌平区

2017年4月7日

昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定

条

为严格拆迁管理工作，维护拆迁双方当事人的合法权益，保障全区集体土地房屋拆迁顺利实施，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市***令***24号)和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征〔2003〕606号)的有关规定，结合昌平区实际，定本规定。拆迁方在这类的文件材料中经常存在不标注复议或者***期限的情况。

第二条

区住房城乡建设委主管本行政区域内集体土地上住宅房屋拆迁管理工作。各镇***(街道办事处)应当按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和本规定，做好本辖区内集体土地上住宅房屋拆迁管理工作。各村民会(居民会)应积极配合,做好集体土地上住宅房屋拆迁工作。北京拆迁律师首先，有很多企业在80、90年代就建设了，而且是当地***为发展经济招商引资来的。

第三条

在本行政区域内因国家建设征用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、补助、安置的，适用本规定。因农村建设占用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、补助、安置的，可以参照本规定执行。

拆迁宅基地以外房屋的，按照北京市及昌平区有关规定执行。

第四条

拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。被拆迁人看完文件拍完照后就结束了，虽然有疑问，有不服，但是除了口头提出意见，就放到一边不管了。

每户宅基地面积的控制标准，必须严格执行《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(市***令第200号)。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户不超过0.3亩(折合200平方米)，但符合《昌平县城乡居(村)民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的，可以按照批准的标准进行补偿;1982年以前划定的宅基地多于上述用准的，可按照每户不超过0.4亩(折合267平方米)的标准认定。今天京坤律师就来给大家说一说拆迁中*常见的几类问题，希望被拆迁人不管是在谈判中、签协议时还是维权过程中，都能够少走一些弯路，以*有效的方式解决问题。

1982年以前划定的宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经属地镇***(街道办事处)审查确认后，可以按照在原宅基地内另行审批宅基地的方式予以拆迁补偿，并可给予适当的奖励和补助。

第五条

2003年8月1日(《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》施行日期)前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划国土部门批准文件，但确由被拆迁人长期自住，属于拆迁房屋的，补偿标准由属地镇***(街道办事处)根据当地实际情况确定，报区***批准后执行;属于占地拆迁房屋的，补偿标准由村民会(居民会)确定，报属地镇***(街道办事处)批准后执行。拆迁人应按照批准后的标准给予被拆迁人补偿。所以需要提醒大家，在收到拆迁方文件材料后，如果对文件材料内容不满意，千万不要忘了法律赋予我们的救济权利。

2003年8月1日至2010年12月6日(《北京市村庄规划建设管理指导意见(试行)》(市规发〔2010〕1137号)试行日期)前宅基地上已建成的房屋，拆迁人可参照前款实施补偿。

2010年12月6日后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇***(街道办事处)、村民会(居民会)同意或确认建设的，拆迁时不予补偿。

第六条

符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且根据拆迁补偿补助安置方案安置确有困难的农村村民(以下简称困难户),其补助标准为：本次拆迁的宅基地区位补偿价×0.25亩×30%。拆迁补偿补助安置方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：

(一)在拆迁范围内有住房并且长期居住，同时本人及其配偶在拆迁范围以外没有住房;

(二)具有本市常住且户籍注册地在拆迁范围内;

(三)未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在拆迁公告后10日内以书面形式向拆迁人提出，并提交相应的有效证明材料。拆迁人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的，在拆迁范围内予以公示，公示期限不少于7日。公示期间提出异议的，由拆迁人重新核查;公示期间未提出异议的，或重新核查后申请人符合规定条件的，拆迁人应当按照规定给予拆迁补助和奖励。对违反法律法规、规章的企业，依照《行政处罚法》的规定，对的单位，作出处罚决定。

第七条

利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因拆迁造成损失的，应给予被拆迁人停产停业综合补助费。停产停业综合补助费按照每建筑平方米300—1000元的标准给予被拆迁人一次性补助，具体标准经区住房城乡建设委批准后执行。

被拆迁人在申请停产停业综合补助费时，应当符合下列条件并提交相应的材料：

(一)被拆迁房屋具有合法的批准建设手续或房屋所有权证，或者经属地镇***(街道办事处)、村民会(居民会)依规定同意或确认;

(二)拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营;

(三)有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋;

(四)已办理税务登记并出具或凭证。

对于承租宅基地房屋进行经营的，对承的停产停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补助;双方没有约定的，被拆迁人可参照前款规定的标准对承给予适当补助。

第八条

拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。搬迁补助费按照被拆迁房屋每建筑平方米15元的标准进行补助。由拆迁人负责搬迁的，不予补助。被拆迁人在规定的搬迁期限内搬迁的，可以按照每宗宅基地给予提前搬家奖，具体标准由拆迁人在拆迁补偿补助安置方案中确定。

第九条 房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价乘以宅基地面积加上被拆迁房屋重置成新价构成。

各镇(街道)宅基地区位补偿价执行以下标准，城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道范围内宅基地区位补偿价每平方米7150—8850元;南口镇、马池口镇、小汤山镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、十三陵镇、流村镇、延寿镇范围内宅基地区位补偿价每平方米6800—8220元。具体拆迁项目的宅基地区位补偿价由有资质的评估机构在规定范围内评估确定。可以说不过简单几个字，但完全突显了被征收人与征收方的对立与深深地矛盾。

第十条

另行审批宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当事先征得区***同意，且被拆迁人所在集体经济组织区域内具备安排宅基地条件并符合土地利用规划和城乡规划的土地，被拆迁人符合申请宅基地条件。

另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，对被拆迁人的房屋按照重置成新价给予补偿。另行审批的宅基地面积少于按照《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分按照宅基地区位补偿价乘以不足部分的宅基地面积给予补偿;1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准部分，按上述补偿方法计算补偿款的40%给予补偿。即使被征收人想要主张这不是自己的真实意思表示，或者这是在受到征收部门的欺诈、胁迫之下签署的也是需要有证据证明。

第十一条

占地拆迁房屋的，拆迁补偿补助安置方案由拆迁人拟订，经镇***(街道办事处)审核并报区住房城乡建设委备案后执行。

第十二条

本规定中涉及的宅基地区位补偿价等各项补偿补助标准，由区住房城乡建设委实行动态管理，根据实际情况适时修订，报区***批准后实施。

第十三条

本规定自公布之日起30日后施行。《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》(2004年区***令第4号)同时废止。本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证或已取得区***批准的拆迁补偿补助安置方案且正在实施拆迁工作的项目，继续沿用原有规定实施拆迁工作，本规定施行后的拆迁项目，按本规定执行。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿。