北京房屋拆迁律师海淀区“本信息长期有效”

北京房屋拆迁律师房屋被认定为***建筑，需要严格执行这几个程序

居住在湖北省某地的王先生，近日就受到了这样的困扰，住了好多年的房子，前段时间***部门突然发了一个《公告》，自己房屋正好在征收范围之内，王先生正与有关单位协商这个事呢，当地规划局突然给他发了一个《限期拆除建设通知书》，说他住了十多年的房子是建筑，责令王先生限期拆除，逾期不拆将会强制拆除。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。王先生一时之间慌了神，自己上网找法律条文和应对办法，无奈，晦涩的法条自己也看不懂，对应的解决攻略更是五花八门，不知所云。后来，看到别人的推荐，就问到了北京京坤律师事务所，经过一番耐心和***的解答，总算是解答了他的疑惑，连连表示感谢，并称回家和家人商量一下，要聘请京坤律师帮忙维权。

今天，北京京坤律师就来和你聊一聊，遇到自己的房子成违建了，需要知道哪些事情。拆迁评估是指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。首先，你要明确违建的种类，建筑一般可以被分为两类：一是违反《土地管理法》等未取得建设用地使用权而建造的建筑物；二是违反《城乡规划法》等未获得规划许可或者违反规划许可，擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的建筑物。本次，京坤律师就简单聊一聊，违反《城乡规划法》而需要被拆除的房屋，从头到尾，规划部门应当履行的法定程序是怎么样的。

（一）、规划部门得知该建筑相关情况

   要对违建进行查处，首先机关需要知道有这样一个建筑的存在，通常机关获取消息的渠道主要几个方式：1、群众举报；2、行政机关日常巡查发现；3、其他机关通知；4、媒体曝光；5、其他。

（二）、调阶段

在机关得知该建筑的情况后，需要对该建筑作出认定，对于建筑是否属于违建的认定，首先要调查文件当事人的基本情况，包括家庭成员的各项信息，同时根据相关法律规定，还要有与违建人的谈话记录，还要对建筑的基本情况进行确认。当转换为设备、厂房时，需要企业不断运作来保证资金的流转，有些企业的周期性非常强，一旦在旺季停业，对企业的打击甚至是毁灭性的。整个阶段的工作，应该是有区、县一级的规划部门来负责。

（二）、作出建筑的认定

规划部门在调查工作完成以后，要根据《城乡规划法》以及其他的相关法律、法规、规章等等，作出该建筑物是否是建筑，同时此类认定的作出，也有着严格的程序，如果是由向镇***进行的取证工作，要把资料报给县级规划部门审查指导。

（三）、作出责令限期拆除决定书决定

依照《城乡规划法》规定，违反城乡规划法的建筑分为程序和实体两种，程序的，限期改正并罚款即可；而属于实体的建筑，要由规划部门作出《责令限期拆除建筑决定书》。

在《责令限拆违建决定书》作出前，规划部门要作出《处罚预先告知书》，告知相对人事实、理由、依据，同时还要告诉行政相对人其享有陈述、申辩、申请听证的权利。有通过自己学习法律维护权利的，有找关系拖住拆房进度多要补偿的，有签了协议一直追着拆迁方一点一点要求履行的。在规划部门作出责令限拆决定书后，许多工作人员以为已经万事大吉了，甚至会在《决定》发出后不久，便组织人将违建拆除了，他们认为，反正都已经作出《限拆决定》了，还有什么可等的。

实际上，他们的行为已经违反法律，根据《行政强制法》相关规定，行政强制执行前，给相对人附加义务和权利的行为有一个权利的救济期，目的以保证国家公***不被滥用，也是为了保护百姓的权益。

（四）、文书的送达北京房屋拆迁律师

处罚决定作出后，行政机关或***现在要将文书送达相对人，行政机关或***送达给当事人时要有两名以上的工作人员一同送达，同时要对送达的日期进行记录，因为送达涉及***时效等相关情况，所以送达问题不可忽视。

《责令限拆决定书》送达后，相对人的救济权利从收到该决定的第二天起算，如果对该决定不服，60天内可以提起行政复议，六个月内可以提起行政***。

要提醒的一点是，大家千万不要以为，***人员在送达时，你拒绝签收或者躲起来就万事大吉了，根据法律规定，当事人不配合的、不签收的，工作人员在回执单上签字后，注明当事人拒签，然后将文书张贴在违建的明显位置，并通过影像记录，再找当地邻居或者基层自治组织的工作人员见证，即视为送达，这是法律为了避免行政相对人通过“***”手段，来规避处罚。这里，被农民应清楚安置的形式，是村集体安置还是其他单位，还是不做统一安置。致辞，只要工作人员按照程序履行了送达义务，救济期就开始起算了，当救济期经过后，房子被拆了就来不及了。北京房屋拆迁律师

近年来，随着二线、三线城市房价高启，***部门卖地的热情也日益高涨，有的***对于比较难拆的房子，采取了迂回拆迁的策略，好好地房子，突然就“被违建”了，这时候就需要用法律手段，来保护自己。（三）评估机构出具分户评估报告并在征收范围内公示，公示现场要两名注册评估师现场说明。当碰到自己的房子被确认为违建的时候，先不要着急，把自己的情况对照文章仔细分析一下，如果认为房屋征收拆迁部门没有严格按照以上程序进行，那么对被拆迁人来说，就迎来了一个良好的维权契机，即通过法律手段来固定对方的之处，进而提高谈判的筹码，*终获得公平合理的补偿。当然，每个案件都有共性和特性，本篇文章旨在帮助大家在面临问题是切莫慌乱，建议遇到这样的事情，建议还是及时咨询***律师，避免因自己盲目操作造成损失或是错过*的维权时间。京坤律所多年以来经办了大量的建筑拆除案件，大部分案件都取得了良好的结果。

北京房屋拆迁律师北京房屋拆迁律师

余女士等人是简阳市某厂职工，一直居住于职工宿舍，拥有合法房屋产权。俗话说仓廪实而知礼节，随着国家经济的发展和人民群众文化水平的上升，人民的法治意识也逐渐提高，人民对建立一支高执水平的警队伍的呼声越来越高，大家热切希望剔除过去诸如“按闹分配”、“人情执”等社会弊病。2010年起他们的房屋被以旧城改造的名义拆迁，但他们从未收到过相关行政主管部门下发的相关拆迁许可等法律文件。2011年于女士等人的房屋在未经合法程的序情况下被强拆，而且一直未获得任何补偿安置。从房屋被***强拆之日起，没有任何行政机关主动向余女士等人提出依法赔偿事宜。余女士等人急于维权却不知道该从何处入手，亦不知道由何种行政机关负责此事，随后他们决定寻求***律师的帮助，便找到了北京京坤律师事务所，委托了的拆迁维权***——李吏民律师和张春涛律师帮助他们获得赔偿。北京拆迁律师

辑：信息公开，探强拆的罪恶***

为明确拆迁信息，亦为证明此次旧城改造的合法性，两位律师协助余女士等人递交了一系列的***信息公开申请，并于于2016年4月得知，简阳市拆迁办于2010年6月28日向第三人颁发了拆许字（2010）第08号《房屋拆迁许可证》。对于这种拆迁方指评估机构的行为，被拆迁人要坚决提出异议以维护自己的合法权益。该许可证许可第三人拆迁包括余女士等人的房屋在内的东起原简阳市某厂新村、桃村、职工宿舍楼、会。西至大楼、蒋朝龙。南至职工宿舍楼、会范围内159户居民的住房。后第三人依据该拆迁许可证，对余女士等人的房屋进行了实际的拆除。细观该许可证，无论从颁发主体还是实施主体皆不符合法律、法规的规定。两位律师决定就该《房屋拆迁许可证》提起相应的程序，以撤销该许可证

随后，两位律师了解到简阳市房屋拆迁办公室现已更名为简阳市房屋征收补偿局，且拆迁后的补偿事宜亦由其负责。法律条文：《行政处罚法》第八条行政处罚的种类:（四）责令停产停业。而简阳市房屋征收补偿局究竟是何种性质的部门或机关、其是否为行政***适格的法律主体却并不明确。为核实该局是否为有权机关，以维护余女士等人的合法财产权益，两位律师便指导余女士等人于2016年4月14日向资阳市递交了信息公开申请，请求公开组建“简阳市房屋征收补偿局”的报批申请方案、资阳市作出的准予组建审批核准书、同级人大备案信息以及简阳市房屋征收补偿局的职责、编制等信息。但是等待了将近一个月，资阳市并未给予任何答复。四川省拆迁律师

第二辑：行政复议，寻博弈的矛头指向

为明确上述信息，两位律师于2016年5月11日向四川省申请了行政复议，请求确认资阳市未履行信息公开职责***，并责令其依法公开***信息。”根据上述法律法规的规定，征收补偿协议属于合同，是在房屋征收部门与被征收人意思表示一致的情况下做出的双方协议。在案件审理期间，资阳市辩称在收到余女士的申请后认为申请的内容不属于其答复范围，便于4月18日转告资阳市机构编制会办公室，并明确以该办答复为准。并于5月9日，将相关办理过程及资阳市编办的回复情况邮寄送达给余女士。资阳市认为其答复程序合法且已履行了法定职责。

但京坤律师认为这样的说法完全不能成立，根据《***信息公开条例》第十七条规定：“行政机关制作的***信息，由制作该***信息的行政机关负责公开”，第二十一条规定：“对申请公开的***信息，行政机关根据下列情况分别作出答复：（一）属于公开范围的，应当告知申请人获取该***信息的方式和途径；（二）属于不予公开范围的，应当告知申请人并说明理由；（三）依法不属于本行政机关公开或者该***信息不存在的，应当告知申请人，对能够确定该***信息的公开机关的，应当告知申请人该行政机关的名称、联系方式；”，第二十四条规定：“行政机关收到***信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。农村许多房屋由于建造时间早、建造技术不足，导致到现在许多房屋十分破旧，随时面临倒塌的危险，因此许多农民朋友急需对房屋进行重建。行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复”。资阳市以内部文件转告其他机关办理，而未书面回复余女士的申请违反了上述法律规定，至申请复议之日起也早已超过15个工作日。四川省拆迁案例

***终无理可讲无事可辨的资阳市在复议审理期间作出了《资阳市依申请公开***信息告知书》并邮寄送达余女士。因为现在房屋市场变化较快，如果评估报告作出时间较长，就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值，也就无法作为合理补偿被拆迁人的依据。但这样的事后补救仍然无法掩盖其履职***的事实。复议机关亦认同了京坤律师的观点，认为资阳市于2016年6月17日作出《资阳市依申请公开***信息告知书》，虽履行了***信息公开职责，但超过了《中华人民共和国***信息公开条例》第二十四条第二款规定的法定期限。遂根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条款第（三）项第3目之规定作出如下决定：确认资阳市作出的***信息告知书***。

第三辑：根据信息答复，确定适格被告

在上述程序进行的同时，两位律师向资阳市机构编制会办公室邮寄了信息公开申请，并从中回复中获知简阳市房屋征收补偿局是简阳市直属事业单位，由简阳机构编制批准设立，并由简阳市事业单位登记管理局进行了事业单位法人登记。

当明确房屋征收补偿局为事业单位后，京坤律师认为颁发《房屋拆迁许可证》是一个行政许可行为，《中华人民共和国行政许可法》第二十三条规定“法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织，在法定授权范围内，以自己的名义实施行政许可。但是由于被征收人法律意识淡薄，往往无法保留有利证据，也就意味着一般是不会支持被征收人撤销或变更补偿协议的请求。”第二十四条规定：“行政机关可在其职权范围内，依据法律法规委托其他行政机关实施行政许可。”简阳市房屋征收补偿局既律、法规授权的其他组织，也不属于被委托行政机关，因此，其没有行政主体资格，不能以自己名义颁发《房屋拆迁许可证》，也不能独立的承担行律责任。可见，就诉《房屋拆迁许可证》而言，简阳市房屋征收补偿局并不是适格的被告。北京拆迁律师事务所

根据《行政***法解释》第二十一条的规定：“行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下，授权其内设机构或其他组织行使行政职权的，应视为委托。前前后后没有几年是无法办齐这些所有文件的，可能在正式运营之前已经消耗了大量的市场黄金时间。当事人不服提起行政***的，应当以该行政机关为被告。”因此，确定房屋征收补偿局的组建机关，即简阳市为本案的被告。

至此，通过申请***信息公开及行政复议的程序，将资阳市所作***信息告知书确认***并取得明确信息、理清被诉行政机关后，两位律师继续就《房屋拆迁许可证》的撤销展开了下一步的维权方案。

附：四川省行政复议决定书

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【案件背景】

周先生等人家住江苏省淮安市某区安邦小区，是江苏省安邦电化集团的退休职工，所住小区也是集团的出资建筑，但就在周先生本以为能在退休后好好安享晚年时，某区***下达了对周先生等人所在小区的征收决定，周先生本一心想着好好配合的相关工作，为城市建设贡献一份自己的力量，但是对于征收补偿问题却一直没有达成一致意见，周先生一时间竟不知如何是好。《物权法》规定，土地补偿等费用的使用分配办法应当依照法定程序经本集体成员决定。?北京拆迁律师事务所

【律师维权】

通过多方咨询与求助后，毫无进展的周先生等人找到了在北京拆迁领域的维权***律师----张春涛律师。对于违反环境保护等法律法规的工厂，行政机关可以作出责令停产停业、吊销生产许可、暂扣执照或是许可的处罚的。在了解情况后，经过缜密的分析，张春涛律师决定接受周先生等人的委托，为其依法讨回应有利益，并针对周先生等人的个案情况为其制定了一整套的维权方案。北京拆迁律师团队

【办案过程】

   办案辑：申请***信息公开，征收补偿竟然低之又低。

张春涛律师意识到，想要得知征收补偿是否合理就一定要追根溯源，明晰补偿账目的相关情况。共有人如果反对出售房屋，通常会提前咨询律师，主张其中的第四项和第六项，*终导致房屋买卖的无效。所以首先在张春涛律师的指导下，周先生等人向某区住房和城乡建设局提交信息公开申请表，请求书面公开申请人所在安邦小区公共道路、绿化以及公共设施被征收的补偿、补助费用的发放情况。北京拆迁律师

    2015年3月12日某市某区住房和城乡建设局做出信息公开告知书，称周先生等人提交的《信息公开申请表》已于2015年2月16日收悉，根据《中华共和国***信息公开条例》有关规定，周先生要求公开的“申请人所在安邦小区公共道路、绿化以及公共设施被征收的补偿、补助费用的发放情况。向特定对象公开：公机关应当通过提供查询的方式，向报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属公开下列执信息：（一）办案单位名称、地址和联系方式。”其中：“安邦小区公共道路、绿化，”无独立补偿、补助；江苏安邦电化有限公司建设的用于小区配套服务的“公共设施被征收的补偿、补助费用的发放情况”现予以公开：物管用房补偿69345元，门卫值班时室补偿19919.5元，机房补偿21744元。

   办案第二辑：二次申请信息公开补偿数额惊人翻倍，巨额补偿款不知所踪！

在收到某区住房和城乡建设局作出的信息公开答复之后，张春涛律师意识到如此大面积的安邦小区不可能只有***而已的补偿款。北京房屋拆迁律师实际生活中，拆迁安置房相较于普通的商品房，价格上有着十分明显的优势，因此，对于房价望而却步的人们，开始把目光投向了拆迁安置房，因此拆迁安置房的交易情况还算客观。于是,张春涛律师再次凭借其敏锐的观察力和夯实的***性，帮助周先生等人向某区提交***信息公开申请，请求书面公开某区***向安邦集团发放的，安邦小区全体业主共有的公共设施征收补偿费用账目明细、转账记录明细、安邦集团收到征收补偿费证明材料等相关信息。

2016年4月18日，某市某区政务公开办公室收到申请，并于2016年5月6日作出***信息公开告知书，公开了某区***与江苏安邦电化有限公司就安邦小区公共设施征收补偿等相关信息，其中包含2015年11月19日某市某区旧城改造指挥部出具的《某区拆迁补偿金结算凭证（通知）》，内容记载显示竟然有200万元币的补偿资金。合法的拆迁评估程序如下：（一）由被拆迁人选定房地产价格评估机构。

面对这样一个让人“匪夷所思”同时又“一目了然”的***信息和一比差距巨大的征收补偿款，周先生等人坚定了维护合法利益的信心，相信在张春涛律师的帮助下，在以后的维权之路上一定可以获得属于自己的合法利益，得到合理的征收补偿！北京拆迁补偿律师

附：某市某区政务公开办公室***信息公开告知书